Donation de la nue-propriété : donner en gardant l'usage

Le principe

La propriété d'un bien peut être coupée en deux. L'usufruit, c'est le droit d'utiliser le bien : y habiter, ou le louer et en toucher les revenus. La nue-propriété, c'est le droit d'en devenir plein propriétaire plus tard.

Avec une donation de la nue-propriété, le parent donne la nue-propriété à ses enfants et garde l'usufruit. Rien ne change dans sa vie quotidienne : il continue d'habiter sa maison ou de percevoir les loyers. À son décès, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires.

Cette donation se fait chez le notaire. Elle concerne le plus souvent un bien immobilier, mais elle peut aussi porter sur des parts de SCPI, un portefeuille de titres ou un contrat de capitalisation.

Comment la donation est calculée

Les droits de donation ne sont pas calculés sur la valeur du bien, mais sur celle de la nue-propriété. Elle dépend de l'âge du parent au jour de la donation, selon un barème fixé par la loi : plus le parent est jeune, plus la part donnée est faible.

Source : article 669 du code général des impôts. Le barème complet commence à 10 % de nue-propriété avant 21 ans.

Sur cette valeur, chaque enfant bénéficie de l'abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les quinze ans. Au-delà, le barème des droits en ligne directe s'applique, de 5 % à 45 %. Voir les abattements dans l'article sur la donation de son vivant

Un exemple chiffré

Donner à 65 ans plutôt que de laisser le bien dans la succession réduit les droits de plus de moitié. Et si l'appartement prend de la valeur ensuite, cette hausse est transmise sans aucun droit.

Calcul selon le barème des droits en ligne directe (article 777 du code général des impôts) et le barème de l'usufruit (article 669), pour un enfant unique, sans autre bien ni donation antérieure, à valeur constante, hors frais de notaire. Valeur de l'appartement donnée à titre d'exemple.

Au décès : aucun droit supplémentaire

Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété. Cette réunion ne donne lieu à aucun impôt : les enfants deviennent pleins propriétaires sans rien payer de plus sur ce bien.

Sources : articles 1133 et 751 du code général des impôts.

Qui fait quoi pendant le démembrement

• Le parent (usufruitier) habite le bien ou le loue et touche les loyers. Il paie les charges courantes, la taxe foncière et l'entretien. Il est imposé sur les loyers.
• Les enfants (nus-propriétaires) ne perçoivent rien pour l'instant. Les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs, sont en principe à leur charge.
• Pour vendre le bien, il faut l'accord du parent et des enfants. Le prix est alors réparti entre eux, souvent selon le barème fiscal, sauf accord différent, par exemple pour réinvestir le prix en gardant le démembrement.

Le notaire peut ajouter des clauses pour protéger le parent, par exemple une interdiction de vendre sans son accord, ou un retour du bien s'il survit à son enfant.

Les points d'attention

• La donation est définitive. On ne peut pas revenir dessus parce qu'on a changé d'avis. Il faut garder suffisamment de revenus et d'épargne pour soi.
• L'abattement est utilisé. Les 100 000 € par enfant sont consommés pour quinze ans. Il faut en tenir compte avant de faire d'autres donations.
• L'impôt sur la fortune immobilière reste à la charge du parent. En principe, l'usufruitier déclare le bien pour sa pleine valeur.
• Les frais de notaire s'ajoutent aux droits. Ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.
• Pour une somme d'argent, le démembrement est possible mais plus technique. Il s'étudie au cas par cas.

Avant toute donation, je chiffre avec vous ce que paieraient vos enfants avec et sans donation, à différents âges, et je vérifie que vous gardez de quoi vivre confortablement. La donation elle-même est rédigée par votre notaire, avec qui je travaille en lien. Estimer les droits avec le simulateur