Déficit foncier : réduire ses impôts grâce aux travaux

Le principe

Quand vous louez un logement vide, vous êtes imposé sur vos loyers, après déduction de vos charges : travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt. Si ces charges dépassent les loyers de l'année, vous êtes en déficit.

Ce déficit ne se contente pas d'effacer l'impôt sur vos loyers : une partie peut aussi être déduite de vos autres revenus, comme vos salaires ou vos pensions. C'est ce qui en fait un outil de réduction d'impôt.

Le déficit foncier n'est possible qu'au régime réel. Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes au micro-foncier par défaut : il faut alors opter pour le réel, pour au moins trois ans.

Combien peut-on déduire ?

• Jusqu'à 10 700 € par an peuvent être déduits de vos autres revenus.
• Jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement classé E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce plafond majoré vaut pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.
• Les intérêts d'emprunt ne se déduisent que de vos loyers, jamais de vos autres revenus.
• Ce qui dépasse n'est pas perdu : il se reporte sur vos loyers des dix années suivantes.

Sources : article 156 du code général des impôts ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui prolonge le plafond majoré jusqu'en 2027.

Un exemple chiffré

Un couple dont la tranche d'imposition est de 30 % loue un appartement vide 6 000 € par an, sans emprunt. Il y fait 25 000 € de travaux de rénovation, hors rénovation énergétique, payés la même année.

• Le déficit est de 19 000 € (6 000 € de loyers moins 25 000 € de travaux).
• Les 6 000 € de loyers ne sont pas imposés cette année : c'est environ 2 830 € d'impôt et de prélèvements sociaux en moins.
• 10 700 € sont déduits de ses autres revenus : environ 3 210 € d'impôt en moins.
• Les 8 300 € restants viendront réduire ses loyers imposables des années suivantes.

Calcul simplifié : tranche à 30 % et prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers.

Les travaux concernés

Sont déductibles les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration : remise aux normes, réfection d'une toiture, isolation, changement des fenêtres, rénovation d'une salle de bain ou d'une cuisine.

Ne sont pas déductibles les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, qui augmentent la surface habitable.

Les travaux doivent être payés dans l'année pour être déduits cette année-là. Il faut conserver toutes les factures.

Les conditions à respecter

• Continuer à louer le logement, vide, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit la déduction. Sinon, l'avantage est remis en cause, sauf exceptions prévues par la loi.
• Avoir d'autres revenus fonciers ensuite, pour profiter du report de la part qui dépasse 10 700 €.
• Étaler les travaux sur plusieurs années si besoin, pour rester sous le plafond chaque année.
• Pour le plafond de 21 400 € : un diagnostic énergétique avant et après travaux est obligatoire.

Le déficit foncier fonctionne aussi avec des parts de SCPI, dans certaines SCPI qui font d'importants travaux. Voir l'article sur les SCPI