Démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété, simplement
La propriété d'un bien peut être coupée en deux : l'un l'utilise, l'autre en deviendra propriétaire plus tard. Ce mécanisme se retrouve dans les successions, les donations, l'assurance-vie et certains placements. Ce qu'il veut dire, comment il naît, comment il se calcule et comment il prend fin.
Par Maxime Gautier, conseiller en gestion de patrimoine, certifié Expert en conseil patrimonial (AUREP). Mise à jour : octobre 2026.
Le principe
Être pleinement propriétaire d'un bien, c'est réunir deux droits. Le démembrement les sépare entre deux personnes :
- L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en toucher les revenus. L'usufruitier peut habiter la maison, ou la louer et percevoir les loyers.
- La nue-propriété : le droit de devenir plein propriétaire plus tard. Le nu-propriétaire ne profite pas du bien pour l'instant, mais il en récupérera la pleine propriété à la fin de l'usufruit.
L'usufruit dure le plus souvent toute la vie de l'usufruitier. Il peut aussi être limité à une durée fixée, par exemple dix ans : on parle alors d'usufruit temporaire.
Qui a le droit de faire quoi
| Usufruitier | Nu-propriétaire | |
|---|---|---|
| Utiliser le bien, l'habiter ou le louer | Oui | Non |
| Toucher les revenus | Oui, et il est imposé dessus | Non |
| Charges courantes, entretien, taxe foncière | À sa charge | Non |
| Grosses réparations (toiture, murs porteurs) | Non | En principe à sa charge |
| Vendre le bien | Seulement avec l'accord des deux | |
Pour une somme d'argent, les règles s'adaptent : l'usufruitier peut en principe la dépenser, à charge pour lui de rendre une somme équivalente à la fin de l'usufruit. C'est le « quasi-usufruit ». La somme à rendre devient une dette de sa succession.
Sources : articles 578, 587, 605 et 606 du code civil.
Les quatre situations où on le rencontre
Dans une succession
Au décès d'un époux, le conjoint survivant peut le plus souvent choisir de recevoir l'usufruit de tous les biens du défunt, quand tous les enfants sont communs au couple. Les enfants reçoivent alors la nue-propriété. Une donation au dernier vivant élargit ce choix.
Dans une donation
Un parent donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants et en garde l'usufruit : il continue d'habiter sa maison ou d'en toucher les loyers, et les droits ne sont calculés que sur une partie de la valeur. C'est la donation de la nue-propriété. Elle peut aussi porter sur un contrat de capitalisation ou un portefeuille de titres.
Dans une assurance-vie
La clause démembrée attribue l'usufruit du capital au conjoint et la nue-propriété aux enfants. Le conjoint dispose de l'argent toute sa vie, et ce qu'il doit aux enfants réduit les droits sur sa propre succession. Elle est détaillée dans l'article sur la clause bénéficiaire.
Dans un placement
On peut acheter seulement la nue-propriété de parts de SCPI ou d'un logement, pour une durée fixée, avec une décote importante. Pendant ce temps, on ne touche pas de revenus, mais on n'est pas imposé non plus. À la fin, on récupère la pleine propriété sans rien payer.
Combien vaut chaque part
Pour calculer les droits de succession ou de donation, la loi fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier. Plus il est âgé, moins son usufruit vaut, puisqu'il en profitera moins longtemps.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Un usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans tenir compte de l'âge.
Source : article 669 du code général des impôts.
Un exemple : la succession d'un couple
Un couple marié a deux enfants communs. Leur maison vaut 400 000 € et appartient au mari seul. Il décède. Sa femme, âgée de 75 ans, choisit de recevoir l'usufruit de la maison.
Au premier décès
- La femme reçoit l'usufruit. Elle continue d'habiter la maison et ne paie aucun droit, car le conjoint est exonéré.
- Les enfants reçoivent la nue-propriété. À 75 ans, elle vaut 70 % de la maison, soit 280 000 €, donc 140 000 € par enfant.
- Chaque enfant déduit son abattement de 100 000 €. Il reste 40 000 € taxés, soit 6 194 € de droits par enfant.
Au second décès
- L'usufruit de la mère s'éteint. Les enfants deviennent pleins propriétaires de la maison sans payer de droits sur ce bien, même si elle a pris de la valeur.
Les droits ont donc été payés une seule fois, sur 70 % de la valeur de la maison, et la mère a pu rester chez elle.
Calcul simplifié, hors frais de notaire, sans donation antérieure. Sources : article 757 du code civil ; articles 669, 777 et 1133 du code général des impôts.
Comment le démembrement prend fin
- Au décès de l'usufruitier, pour un usufruit viager : le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Quand la nue-propriété a été reçue par donation ou succession, cette réunion ne donne lieu à aucun droit.
- À la date prévue, pour un usufruit temporaire.
- Par une vente du bien décidée ensemble. Le prix est alors partagé entre usufruitier et nu-propriétaire, ou réinvesti en gardant le démembrement.
Les points d'attention
- Il faut s'entendre. Vendre, faire de gros travaux ou changer de placement demande l'accord des deux. Des désaccords familiaux peuvent bloquer un bien pendant des années.
- Le nu-propriétaire ne touche rien pendant toute la durée de l'usufruit.
- La rédaction compte. Une donation ou une clause démembrée mal rédigée peut faire perdre l'avantage fiscal. Elle se prépare avec le notaire.
- Attention au quasi-usufruit sur une somme d'argent : si l'usufruitier a tout dépensé, la dette envers les nus-propriétaires n'est récupérable que si sa succession a de quoi la payer.
Ce que je fais avec vous : je vous explique ce que le démembrement changerait dans votre cas, je chiffre ce que paieraient vos proches avec et sans, et je prépare la solution avec votre notaire, qu'il s'agisse d'une donation, d'une clause d'assurance-vie ou du choix du conjoint dans une succession. Voir comment je prépare une transmission
Vos questions sur le démembrement
C'est quoi le démembrement de propriété ?
C'est le partage de la propriété d'un bien entre deux personnes : l'usufruitier, qui l'utilise et en touche les revenus, et le nu-propriétaire, qui en deviendra plein propriétaire à la fin de l'usufruit.
Comment calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?
Pour les impôts, la valeur dépend de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du code général des impôts. Par exemple, entre 71 et 80 ans, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %. Un usufruit temporaire vaut 23 % par période de dix ans.
Qui paie la taxe foncière en cas de démembrement ?
L'usufruitier, comme les charges courantes et l'entretien. Les grosses réparations sont en principe à la charge du nu-propriétaire.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, mais avec l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix est partagé entre eux, ou réinvesti en conservant le démembrement.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Quand il a reçu la nue-propriété par donation ou succession, il ne paie aucun droit à ce moment-là.
Les informations de cet article sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé. Un démembrement se prépare avec un notaire. Les règles fiscales citées peuvent évoluer.
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