Simulateur de plus-value immobilière
Combien d'impôt paierez-vous en vendant une résidence secondaire, un logement loué ou un bien reçu en héritage ? Indiquez les prix et les dates : le calcul s'affiche immédiatement, avec les règles en vigueur en 2026, taxe sur les plus-values élevées comprise.
Par Maxime Gautier, conseiller en gestion de patrimoine. Règles vérifiées en octobre 2026.
Calculez l'impôt sur votre plus-value
Comment le simulateur fait le calcul
Il part du prix de vente, diminué des frais de vente, et retire le prix d'achat augmenté des frais d'achat et des travaux. Le gain obtenu est réduit selon le nombre d'années de détention complètes, puis taxé à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Une taxe de 2 à 6 % s'ajoute quand le gain imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.
Pour un bien reçu en héritage ou par donation, le prix d'achat est la valeur retenue dans la déclaration de succession ou l'acte de donation, et le forfait de 7,5 % ne s'applique pas. Le forfait de 15 % pour travaux n'est possible qu'au-delà de cinq ans de détention.
L'article sur la plus-value d'une résidence secondaire détaille chaque étape avec un exemple, et ce qu'on peut faire avant de vendre.
Sources : articles 150 U à 150 VH, 200 B et 1609 nonies G du code général des impôts ; BOI-RFPI-PVI-20-20 ; notice du formulaire 2048-IMM.
Ce que le simulateur ne calcule pas
Il donne un ordre de grandeur. Le calcul définitif est établi par le notaire.
- Les exonérations particulières : première vente d'un logement avec remploi dans sa résidence principale, retraités et invalides aux revenus modestes, prix de vente de 15 000 € au plus.
- Les biens détenus à plusieurs : en indivision, chacun est imposé sur sa part. Faites le calcul avec votre quote-part du prix d'achat et du prix de vente.
- Les cas spécifiques : terrains à bâtir, biens détenus par une société à l'impôt sur les sociétés, vendeurs non-résidents, biens démembrés.
- L'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt, qui réduit le prix d'achat retenu quand il a été appliqué dans la succession.
Vos questions sur le calcul
Quelle date d'achat indiquer ?
La date de l'acte d'achat chez le notaire. Pour un bien reçu en héritage, la date du décès. Pour une donation, la date de l'acte de donation. Les années de détention se comptent de date à date jusqu'à l'acte de vente.
Le simulateur tient-il compte de la taxe sur les plus-values élevées ?
Oui. Quand le gain imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, il applique le barème de 2 à 6 %, avec la décote prévue pour les montants proches de chaque seuil.
Forfait ou montant réel : que choisir pour les travaux ?
Le simulateur vous permet de comparer. Le forfait de 15 % du prix d'achat est accordé sans justificatif après cinq ans de détention. Les factures ne sont utiles que si vos travaux, réalisés par des entreprises, dépassent ce montant.
Et pour un bien loué en meublé ?
Si vous étiez au régime réel, les amortissements déduits de vos loyers s'ajoutent à la plus-value pour une vente depuis le 15 février 2025. Indiquez leur montant total dans le champ prévu. Certaines résidences services, comme les résidences étudiantes ou seniors, ne sont pas concernées.
Ce simulateur remplace-t-il le notaire ?
Non. Il donne un ordre de grandeur à partir des règles générales. C'est le notaire qui établit la déclaration de plus-value et paie l'impôt le jour de la vente.
Simulation indicative, fondée sur les règles en vigueur en 2026 (articles 150 U à 150 VH, 200 B et 1609 nonies G du code général des impôts). Elle ne constitue pas un conseil personnalisé et ne remplace pas le calcul du notaire. Les règles fiscales peuvent évoluer.
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