Vendre une résidence secondaire : l'impôt sur la plus-value et que faire de l'argent

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Payerez-vous un impôt ?

La vente de votre résidence principale n'est pas imposée. Les autres biens le sont : résidence secondaire, logement loué, terrain, maison reçue en héritage. L'impôt porte sur la plus-value, c'est-à-dire le gain entre le prix d'achat et le prix de vente.

Quelques ventes échappent tout de même à l'impôt :

• Après une longue détention : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Un prix de vente de 15 000 € au plus.
• La première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans l'achat de votre future résidence principale dans les 24 mois.
• Certains retraités et personnes invalides aux revenus modestes, qui ne paient pas l'impôt sur la fortune immobilière, sous conditions.

Sources : article 150 U du code général des impôts ; notice du formulaire 2048-IMM.

Comment se calcule la plus-value

Étape 1, le gain brut

On part du prix de vente, diminué des frais que vous payez pour vendre (diagnostics, commission d'agence à votre charge). On retire le prix d'achat, augmenté de deux montants :

• Les frais d'achat : leur montant réel, ou un forfait de 7,5 % du prix si vous aviez acheté le bien.
• Les travaux : leur montant réel, sur factures d'entreprises, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, sans justificatif.

Étape 2, la réduction selon les années de détention

Le gain est réduit chaque année à partir de la sixième, à des rythmes différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux :

Le détail : pour l'impôt sur le revenu, 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième. Pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an jusqu'à la trentième.

Étape 3, les taux

• 19 % d'impôt sur le revenu, sur le gain réduit pour l'impôt.
• 17,2 % de prélèvements sociaux, sur le gain réduit pour les prélèvements. Les plus-values immobilières ont échappé à la hausse de 2026.
• Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % quand le gain imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.

Le notaire calcule l'impôt, le prélève sur le prix de vente et le reverse à l'administration. Il vous reste seulement à reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus de l'année suivante.

Sources : articles 150 U à 150 VH et 1609 nonies G du code général des impôts ; BOI-RFPI-PVI-20-20 ; impots.gouv.fr.

Un exemple chiffré

Étape 1, le gain brut

Le prix d'achat est augmenté de 13 500 € de frais (7,5 %) et de 27 000 € de travaux (15 %). Il passe à 220 500 €. Le gain brut est de 179 500 €.

Étape 2, l'impôt sur le revenu

Après 16 ans, le gain est réduit de 66 %. Il reste 61 030 €, taxés à 19 % : 11 596 €.

Étape 3, les prélèvements sociaux

La réduction est de 18,15 %. Il reste 146 921 €, taxés à 17,2 % : 25 270 €.

Étape 4, la taxe supplémentaire

Le gain imposable de 61 030 € dépasse 50 000 € : il est taxé à 2 %, soit 1 221 €.

Et si elle attendait ? À 22 ans de détention, et au même prix, elle ne paierait plus ni impôt sur le revenu ni taxe supplémentaire. Les prélèvements sociaux porteraient sur 72 % du gain, soit environ 22 230 €. L'économie serait d'environ 15 860 €, à condition que le prix ne baisse pas d'ici là.

Calcul hors frais de vente et diagnostics. Sources : articles 150 VB, 150 VC, 200 B et 1609 nonies G du code général des impôts.

Vendre une maison reçue en héritage

Quand vous vendez un bien reçu par succession, le prix d'achat retenu pour la plus-value est la valeur déclarée dans la succession. Les années de détention comptent à partir du décès.

• Vendre vite, au prix déclaré : la plus-value est nulle ou très faible.
• Sous-évaluer le bien dans la succession fait baisser les droits, mais augmente d'autant la plus-value à la revente, et expose à un redressement.
• Pas de forfait de 7,5 % : on déduit les frais réels, notamment les droits de succession et les frais de notaire payés sur ce bien.
• Si le bien était la résidence principale du défunt et a profité de l'abattement de 20 % dans la succession, cette réduction est retirée du prix d'achat retenu : la plus-value est plus forte.

Pour la suite, l'article sur la façon de placer un héritage détaille les étapes.

Sources : article 150 VB du code général des impôts ; notice du formulaire 2048-IMM.

Ce qu'on peut faire avant de signer

Donner le bien à ses enfants avant de le vendre

Quand un parent souhaite de toute façon transmettre, il peut donner le bien à ses enfants, qui le vendent ensuite. La plus-value est alors calculée à partir de la valeur au jour de la donation : si le bien est vendu à ce prix peu après, il n'y en a pas. Les droits de donation remplacent l'impôt sur la plus-value.

La donation doit être réelle et précéder la vente. Si l'argent revient ensuite au parent, l'administration peut la remettre en cause pour abus de droit. Elle se prépare avec le notaire.

Choisir la date de vente

Les années de détention se comptent de date à date, entre l'acte d'achat et l'acte de vente. Signer quelques semaines plus tard peut faire gagner une année de réduction, et franchir le cap des 22 ans supprime l'impôt sur le revenu.

Retrouver ses factures

Si vos travaux dépassent 15 % du prix d'achat, les factures d'entreprises font baisser la plus-value davantage que le forfait. Les travaux faits vous-même et l'entretien courant ne comptent pas.

Sources : article 150 VB du code général des impôts ; article L. 64 du livre des procédures fiscales.

Que faire de l'argent

Rien n'oblige à tout placer le jour de la vente. Le bon choix dépend de ce que vous voulez faire de cet argent :

• Un revenu régulier. Placé dans une assurance-vie, le capital peut verser des retraits programmés, imposés seulement sur la part de gains qu'ils contiennent. L'article sur le complément de retraite le détaille.
• Transmettre. Une assurance-vie alimentée avant 70 ans permet de transmettre jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire sans droits (voir l'assurance-vie au décès). Une donation de son vivant est l'autre voie.
• Un projet dans un à trois ans, comme l'achat d'un autre bien : mieux vaut un placement sans risque de perte, comme un fonds en euros, un compte à terme ou un livret. La page Où placer son argent présente les solutions selon l'horizon.

Les erreurs fréquentes

• Oublier l'impôt dans son budget. Le notaire le prélève sur le prix : ce que vous recevez est moins élevé que le prix de vente.
• Jeter ses factures de travaux. Elles peuvent réduire la plus-value bien plus que le forfait.
• Vendre quelques mois avant un cap. Une année de plus, ou le passage à 22 ans, peut changer beaucoup.
• Tout placer d'un coup, au même endroit. Un capital important se répartit selon les besoins et les horizons.