Donation de la nue-propriété : donner en gardant l'usage
Donner un bien à ses enfants tout en continuant à l'habiter ou à en toucher les loyers : c'est le principe de la donation avec réserve d'usufruit. Les droits sont calculés sur une partie seulement de la valeur, et rien de plus n'est dû au décès. Principe, calcul, exemple chiffré et points d'attention.
Par Maxime Gautier, conseiller en gestion de patrimoine, certifié Expert en conseil patrimonial (AUREP). Mis à jour le 15 octobre 2026.
L'essentiel
- Le parent donne la nue-propriété et continue d'habiter le bien ou d'en toucher les loyers.
- Les droits ne portent que sur une partie de la valeur, qui dépend de l'âge du parent.
- Au décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans rien payer de plus sur ce bien.
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Le principe
La propriété d'un bien peut être coupée en deux. L'usufruit, c'est le droit d'utiliser le bien : y habiter, ou le louer et en toucher les revenus. La nue-propriété, c'est le droit d'en devenir plein propriétaire plus tard. Ce mécanisme est expliqué dans l'article sur le démembrement de propriété.
Avec une donation de la nue-propriété, le parent donne la nue-propriété à ses enfants et garde l'usufruit. Rien ne change dans sa vie quotidienne : il continue d'habiter sa maison ou de percevoir les loyers. À son décès, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires.
Cette donation se fait chez le notaire. Elle concerne le plus souvent un bien immobilier, mais elle peut aussi porter sur des parts de SCPI, un portefeuille de titres ou un contrat de capitalisation.
La donation de la nue-propriété en trois temps
Comment la donation est calculée
Les droits de donation ne sont pas calculés sur la valeur du bien, mais sur celle de la nue-propriété. Elle dépend de l'âge du parent au jour de la donation, selon un barème fixé par la loi : plus le parent est jeune, plus la part donnée est faible.
| Âge du parent (usufruitier) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Source : article 669 du code général des impôts. Le barème complet commence à 10 % de nue-propriété avant 21 ans.
Le simulateur de démembrement calcule la valeur de la nue-propriété selon votre âge et les droits de donation pour chacun de vos enfants.
Sur cette valeur, chaque enfant bénéficie de l'abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les quinze ans. Au-delà, le barème des droits en ligne directe s'applique, de 5 % à 45 %. Voir les abattements dans l'article sur la donation de son vivant
Un exemple chiffré
Exemple. Une mère veuve possède un appartement estimé à 450 000 € et a un fils unique. Voici ce que paierait son fils selon le moment de la transmission.
| Transmission | Valeur taxée | Droits payés par le fils |
|---|---|---|
| Au décès, sans donation | 450 000 € | environ 68 190 € |
| Donation de la nue-propriété à 84 ans | 360 000 € (80 %) | environ 50 190 € |
| Donation de la nue-propriété à 74 ans | 315 000 € (70 %) | environ 41 190 € |
| Donation de la nue-propriété à 65 ans | 270 000 € (60 %) | environ 32 190 € |
Donner à 65 ans plutôt que de laisser le bien dans la succession réduit les droits de plus de moitié. Et si l'appartement prend de la valeur ensuite, cette hausse est transmise sans aucun droit.
Calcul selon le barème des droits en ligne directe (article 777 du code général des impôts) et le barème de l'usufruit (article 669), pour un enfant unique, sans autre bien ni donation antérieure, à valeur constante, hors frais de notaire. Valeur de l'appartement donnée à titre d'exemple.
Et dans votre situation ? Chaque famille est différente. Je fais le point avec vous, au téléphone ou en visio : le premier échange est gratuit et sans engagement.
Au décès : aucun droit supplémentaire
Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété. Cette réunion ne donne lieu à aucun impôt : les enfants deviennent pleins propriétaires sans rien payer de plus sur ce bien.
Une condition à respecter. Pour que la donation soit reconnue, elle doit être faite par acte notarié et plus de trois mois avant le décès. À défaut, l'administration fiscale peut considérer que le bien fait toujours partie de la succession.
Sources : articles 1133 et 751 du code général des impôts.
Qui fait quoi pendant le démembrement
- Le parent (usufruitier) habite le bien ou le loue et touche les loyers. Il paie les charges courantes, la taxe foncière et l'entretien. Il est imposé sur les loyers.
- Les enfants (nus-propriétaires) ne perçoivent rien pour l'instant. Les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs, sont en principe à leur charge.
- Pour vendre le bien, il faut l'accord du parent et des enfants. Le prix est alors réparti entre eux, souvent selon le barème fiscal, sauf accord différent, par exemple pour réinvestir le prix en gardant le démembrement.
Le notaire peut ajouter des clauses pour protéger le parent, par exemple une interdiction de vendre sans son accord, ou un retour du bien s'il survit à son enfant.
Les points d'attention
- La donation est définitive. On ne peut pas revenir dessus parce qu'on a changé d'avis. Il faut garder suffisamment de revenus et d'épargne pour soi.
- L'abattement est utilisé. Les 100 000 € par enfant sont consommés pour quinze ans. Il faut en tenir compte avant de faire d'autres donations.
- L'impôt sur la fortune immobilière reste à la charge du parent. En principe, l'usufruitier déclare le bien pour sa pleine valeur.
- Les frais de notaire s'ajoutent aux droits. Ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.
- Pour une somme d'argent, le démembrement est possible mais plus technique. Il s'étudie au cas par cas.
Avant toute donation, je chiffre avec vous ce que paieraient vos enfants avec et sans donation, à différents âges, et je vérifie que vous gardez de quoi vivre confortablement. La donation elle-même est rédigée par votre notaire, avec qui je travaille en lien. Estimer les droits avec le simulateur
Rédigé par Maxime Gautier
Conseiller en gestion de patrimoine, fondateur de MGT Conseil. Sept ans en banque privée, certifié Expert en conseil patrimonial (AUREP). Mon parcours
Vos questions sur la donation de la nue-propriété
Peut-on continuer à habiter la maison après une donation de la nue-propriété ?
Oui. En gardant l'usufruit, le parent conserve le droit d'habiter le bien jusqu'à son décès, ou de le louer et d'en toucher les loyers.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?
Elle dépend de l'âge du parent au jour de la donation, selon le barème de l'article 669 du code général des impôts : 60 % de la valeur du bien entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, par exemple.
Les enfants paient-ils des droits au décès du parent ?
Non, pas sur le bien donné. La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété au décès ne donne lieu à aucun impôt, à condition que la donation ait été faite par acte notarié plus de trois mois avant le décès.
Qui paie la taxe foncière et les travaux ?
Le parent usufruitier paie la taxe foncière, les charges courantes et l'entretien. Les grosses réparations sont en principe à la charge des enfants nus-propriétaires.
À quel âge vaut-il mieux donner la nue-propriété ?
Plus tôt la donation est faite, plus la part taxée est faible et plus l'économie est importante. Mais il faut garder assez de revenus pour soi : le bon moment dépend de votre situation, que je chiffre avec vous.
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Recevoir le guideLes informations de cet article sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé. La donation est un acte définitif, rédigé par un notaire. Les règles fiscales citées peuvent évoluer.
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