Simulateur de démembrement : usufruit et nue-propriété

Le barème de l'usufruit

Quand la propriété d'un bien est partagée entre un usufruitier, qui l'utilise ou en perçoit les revenus, et un nu-propriétaire, qui en récupérera la pleine propriété plus tard, l'administration fiscale fixe la valeur de chaque part selon l'âge de l'usufruitier. Plus il est jeune, plus son usufruit vaut cher, puisqu'il en profitera longtemps.

L'âge retenu est celui de l'usufruitier au jour de l'opération : la date de la donation, ou celle du décès dans une succession. Le barème change à chaque anniversaire de dizaine : à 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % du bien ; à 71 ans, elle en vaut 70 %.

L'usufruit pour une durée fixe

Un usufruit peut aussi être accordé pour un nombre d'années déterminé. Il vaut alors 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, quel que soit l'âge de l'usufruitier. Une période commencée compte en entier : un usufruit de 12 ans vaut 46 %, comme un usufruit de 20 ans. Sa valeur ne peut pas dépasser celle de l'usufruit à vie de la même personne. L'usufruit accordé à une société ou à une association ne peut pas durer plus de 30 ans.

Sources : article 669 du code général des impôts ; article 619 du code civil ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50.

À quoi sert ce calcul

• Donner la nue-propriété en gardant l'usufruit. Les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété. Au décès, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires. L'article sur la donation de la nue-propriété détaille l'opération.
• La succession du conjoint survivant. S'il choisit l'usufruit de la succession, sa part est évaluée avec ce barème, et celle des enfants aussi. Le simulateur de droits de succession en tient compte.
• La clause bénéficiaire démembrée. En assurance-vie, le capital peut revenir en usufruit au conjoint et en nue-propriété aux enfants. Voir l'article sur la clause bénéficiaire.
• L'impôt sur la fortune immobilière. En règle générale, c'est l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, et non le nu-propriétaire.

Le fonctionnement complet, les droits de chacun et les cas particuliers sont expliqués dans l'article sur le démembrement de propriété.

Un exemple chiffré

Exemple type

Situation imaginée pour illustrer le calcul. Une mère de 72 ans possède une maison de 400 000 € et a deux enfants. Elle leur donne la nue-propriété et garde l'usufruit, pour continuer à y vivre.

La donation de la nue-propriété coûte 24 000 € de moins. Au décès de la mère, ses enfants deviennent pleins propriétaires de la maison, quelle que soit alors sa valeur, sans droits à payer sur l'usufruit. Les frais de notaire s'ajoutent dans les deux cas.

Calcul selon les articles 669 et 777 du code général des impôts, abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779), sans donation antérieure.